Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров. В действующем законодательстве определение аренды дано в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арен¬датору имущество за плату, на временное владение и пользование или во временное пользование. Разобраться во всех тонкостях и нюансах заключения данного документа тамбовским юристам помог Всероссийский спутниковый онлайн-семинар компании «Гарант».
30 августа по всей России состоялся онлайн-семинар, на котором выступил начальник управления частного права Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Роман БЕВЗЕНКО. «Договоры аренды: арбитражная практика» - тема, предложенная участникам встречи. Гость напомнил слушателям, что Пленум Высшего арбитражного суда РФ в постановлении от 17 ноября 2011 года № 73 дал арбитражным судам разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с применением правил ГК РФ о договоре аренды.
Так, в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Согласно статье 422 ГК РФ, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.
«Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым п. 1 ст. 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды» - рассказал Роман Бевзенко.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Гость отметил, что покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.«Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу п.п. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы» - пояснил Роман Бевзенко.
По словам эксперта, при рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее. Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ. При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.
Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в предыдущем пункте настоящего постановления.
Более подробно Роман Бевзенко остановился на обзоре судебной практики. Он детально рассказал об информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Так, в обзоре нашли отражение вопросы, связанные с заключением и расторжением договора аренды, его формой, сроком действия, взиманием арендной платы и др. В частности, разъясняется, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. «Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение» - пояснил эксперт.
В заключении Всероссийского спутникового онлайн-семинара, эксперт ответил на многочисленное количество вопросов, поступивших от участников и разобрал наиболее частые ошибки при составлении договора аренды.
Следующий онлайн-семинар состоится 6 сентября на тему «223-ФЗ: первые итоги реализации». Экспертом выступит профессор кафедры государственных и корпоративных закупок, проректор по научной и инновационной деятельности ГОУ Институт развития дополнительного профессионального образования», член-корреспондент РАЕН Татьяна ТРЕФИЛОВА.